Instalar aerotermia en una comunidad de vecinos tiene sus propias reglas.
No necesitas la unanimidad de la comunidad de propietarios para instalar aerotermia en todos los casos. Desde marzo de 2026, el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal menciona expresamente la aerotermia y la geotermia entre los sistemas de aprovechamiento de energías renovables y establece, para ese supuesto, una mayoría de un tercio de los propietarios que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación.
Pero eso no significa que cualquier instalación pueda hacerse sin más. La ubicación de la unidad exterior, el uso de elementos comunes, la fachada, el ruido y los estatutos de la comunidad pueden cambiar completamente el escenario.
El error de partida: pedir permiso como si fuera una obra cualquiera
La mayoría de la gente llega a la junta pensando que necesita convencer a todo el mundo. Lo plantea como un favor, alguien dice que «eso hace mucho ruido», y el asunto se cae por desgaste sin que nadie haya votado nada.
El planteamiento correcto es otro. Instalar un sistema de aprovechamiento de energía renovable tiene un régimen propio en la Ley de Propiedad Horizontal, mucho más favorable que el de una obra ordinaria, precisamente porque el legislador quiere facilitarlo. Saber eso antes de entrar en la junta cambia la conversación entera.
Qué dice el artículo 17.1 tras la reforma de 2026
El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal regula, entre otras cosas, la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables. La redacción vigente incluye de forma expresa la aerotermia y la geotermia, y exige para aprobarlos el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
Conviene entender bien ese tercio: no es un tercio de los asistentes a la junta, sino un tercio del total de propietarios y un tercio de las cuotas. En una comunidad de 24 viviendas necesitas 8 votos a favor que sumen al menos un tercio del coeficiente, y hay que buscar activamente a los ausentes.
El segundo punto: Los propietarios que no hayan votado expresamente a favor no deben asumir el coste de la instalación ni su conservación y mantenimiento posterior. Si posteriormente quieren participar en el sistema, deberán abonar la parte que les corresponda en las condiciones previstas por la LPH.
¿Por qué encuentras información contradictoria en internet?
La regulación cambió durante 2025 y volvió a modificarse en marzo de 2026. Por eso muchos artículos publicados anteriormente muestran una situación que ya no coincide con la normativa vigente.
A fecha de esta actualización, el artículo 17.1 LPH incluye expresamente la aerotermia y la geotermia.
Tres situaciones distintas que no se pueden mezclar
Casi todos los malentendidos vienen de tratar como un único caso tres escenarios que la ley trata de forma diferente.
| Situación | Qué se aplica | Qué necesitas en la práctica |
|---|---|---|
| Unidad exterior íntegramente dentro de tu elemento privativo (terraza o patio de tu propiedad), sin anclar a fachada ni ocupar zonas comunes | Art. 7.1 LPH: puedes modificar tus instalaciones si no alteras la seguridad, la estructura ni la configuración o el estado exterior del edificio | Comunicar por escrito. Si la máquina es visible desde el exterior, la comunidad puede discutir la alteración estética |
| Instalación privativa que usa elementos comunes (fachada, patio de luces, cubierta, pasos de instalación) | Art. 17.1 LPH: la ley habla de sistemas «comunes o privativos» de energías renovables | Acuerdo de junta con un tercio de propietarios y un tercio de cuotas |
| Instalación comunitaria para todo el edificio | Art. 17.1 LPH | Mismo tercio. Solo pagan quienes votan a favor |
El caso intermedio es el que más se discute jurídicamente. La redacción vigente, al hablar de sistemas «comunes o privativos», refuerza la posición de quien quiere instalar por su cuenta usando elementos comunes con el apoyo de solo un tercio. Pero los estatutos de cada comunidad pueden contener cláusulas específicas sobre fachadas, y la jurisprudencia menor no es uniforme [VERIFICAR: conviene revisar los estatutos concretos y, si hay mucho en juego, consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal].
La recomendación práctica, aunque técnicamente pudieras ahorrártela: llévalo a la junta igualmente. Un acuerdo aprobado y no impugnado en plazo te da una seguridad que ninguna interpretación te dará.
Cómo preparar la junta para que salga adelante
Con un listón de un tercio, lo que decide el resultado no es la mayoría: es que nadie llegue a la junta asustado. Cuatro cosas ayudan.
Pide que conste en el orden del día con la redacción correcta. No «instalación de aire acondicionado del 3.º B», sino «autorización para la instalación de un sistema de aprovechamiento de energía renovable (aerotermia) conforme al artículo 17.1 LPH». El encuadre obliga al administrador a aplicar la mayoría correcta y no la de obras ordinarias.
Lleva la ficha técnica, no adjetivos. El dato que desactiva casi todas las objeciones es el nivel de potencia sonora del equipo concreto, que viene en el catálogo del fabricante. Explicar antes qué es exactamente una bomba de calor aerotérmica evita además que el vecino la confunda con una máquina industrial.
Lleva resuelta la ubicación. Presentarte con un plano y una propuesta concreta —distancias a ventanas ajenas y sistema de anclaje— es mucho más eficaz que pedir un permiso en abstracto. Los criterios para elegir el sitio están en la guía sobre dónde colocar la unidad exterior.
Ofrece el compromiso por escrito. Asumir el coste íntegro, mantener el elemento común en buen estado, reparar cualquier daño y desmontar y reponer si un día retiras el equipo. Ese párrafo, incorporado al acta, convierte a los indecisos.
El ruido: aquí nacen los conflictos de verdad
Puedes tener el acuerdo perfecto y acabar en un pleito por 3 dB. El ruido es, con diferencia, la causa número uno de conflicto posterior, y también la más evitable.
Lo primero es separar dos cifras que se confunden constantemente. El nivel de potencia sonora (Lw) es lo que emite el equipo, y es el número del catálogo. El nivel de presión sonora es lo que se oye a una distancia dada, y baja mucho con la distancia y la orientación. Un equipo de 60 dB(A) de potencia sonora no significa que el vecino vaya a oír 60 dB en su dormitorio.
Lo que legalmente importa es lo segundo, medido dentro de la vivienda afectada. El Real Decreto 1367/2007, que desarrolla la Ley del Ruido, fija estos valores límite para el interior de edificaciones residenciales:
| Recinto | Día (7:00-19:00) y tarde (19:00-23:00) | Noche (23:00-7:00) |
|---|---|---|
| Dormitorios | 40 dB(A) | 30 dB(A) |
| Estancias (salón, comedor) | 45 dB(A) | 35 dB(A) |
El valor nocturno es especialmente relevante porque la bomba de calor puede funcionar durante la noche y los dormitorios son los recintos más sensibles al ruido. Además, muchos ayuntamientos tienen ordenanzas propias que pueden ser más restrictivas que el estado, así que conviene mirar la del municipio. Puedes consultar los valores límite en el texto consolidado del Real Decreto 1367/2007 publicado en el BOE.
Cómo evitar el problema antes de que exista
Aumentar la distancia respecto a ventanas y dormitorios suele reducir la incidencia acústica, aunque el resultado depende también de la ubicación, las superficies próximas y las condiciones de instalación.
También ayuda elegir bien la máquina. Los equipos monobloc y partidos se comportan distinto en esto, y las diferencias entre fabricantes son reales: la comparativa de marcas recoge los niveles declarados de los modelos habituales. Para distinguir qué sonidos son normales y cuáles indican avería, está desarrollado en el artículo sobre los ruidos de la aerotermia.
Estética, fachada y el argumento del «afea el edificio»
Es la segunda objeción clásica y, a diferencia del ruido, es en buena medida subjetiva: la ley protege la «configuración o estado exteriores» del edificio, y ahí caben interpretaciones amplias.
Lo que funciona es quitarle munición al argumento antes de que se plantee: proponer una ubicación poco visible, ofrecer una celosía del color de la fachada y —cuando hay varios vecinos interesados— plantear una ubicación unificada en cubierta o patio, en vez de que cada uno cuelgue lo suyo donde puede. Muchas comunidades acaban aprobando un criterio general de instalación, que es la mejor salida posible: fija reglas iguales para todos y evita votar caso por caso.
En edificios protegidos o cascos históricos el margen es menor, y ahí manda la normativa urbanística del ayuntamiento por encima de lo que acuerde la comunidad. Si ese es tu caso, esa consulta va antes que la junta.
Si la comunidad vota que no
Un acuerdo denegatorio no es necesariamente el final. El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar los acuerdos de la junta ante los tribunales, con dos plazos de caducidad: tres meses con carácter general —para acuerdos gravemente lesivos, contrarios a los intereses de la comunidad o adoptados con abuso de derecho— y un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
Este segundo plazo es el relevante aquí: si la comunidad deniega aplicando una mayoría que la ley no exige —por ejemplo, exigiendo unanimidad para una instalación amparada por el artículo 17.1—, el acuerdo puede ser contrario a la ley. Están legitimados para impugnar quienes votaron en contra, los ausentes y quienes fueron privados indebidamente de su derecho de voto, y hay un requisito que pilla a mucha gente: estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad.
Dicho esto, con honestidad: un pleito con tus vecinos cuesta dinero, tarda y envenena la convivencia durante años. Antes de llegar ahí casi siempre queda margen para volver a la junta con una propuesta mejor preparada, o para comprobar si tu caso encaja en el primer supuesto de la tabla y no necesita autorización. Y si la vivienda no da opciones razonables de ubicación, quizá la conversación real sea otra: en el artículo sobre la viabilidad de la aerotermia en un piso están los criterios para saber si merece la pena insistir.
Aerotermia comunitaria: la opción que casi nadie plantea
En edificios que ya tienen calefacción central con caldera de gas o gasóleo, sustituir el generador por aerotermia centralizada suele salir más barato por vivienda que veinte instalaciones individuales, y elimina de golpe el problema de las veinte unidades exteriores. La sala de calderas ya existe, los montantes también, y a menudo los radiadores actuales pueden aprovecharse.
Los dos frenos habituales son el desembolso inicial y la duda sobre los emisores. Para lo primero ayuda tener a mano el desglose real de costes de una instalación; para lo segundo, la respuesta suele ser más optimista de lo que la gente teme, como se explica en el análisis sobre si los radiadores existentes sirven con aerotermia. El cálculo de potencia para un edificio entero no se improvisa: el método está en la guía de dimensionado, aunque a esa escala lo firma un técnico con proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad exigirme unanimidad para instalar aerotermia?
No, si la instalación se encuadra en el artículo 17.1 LPH. La ley fija ahí un tercio de propietarios que representen un tercio de cuotas. Exigir unanimidad para un supuesto que la ley resuelve con un tercio es precisamente el tipo de acuerdo que puede impugnarse por contrario a la ley.
Tengo terraza privativa. ¿Necesito permiso de todas formas?
Si la máquina cabe íntegramente en tu terraza, no se ancla a fachada y no altera la configuración exterior del edificio, en principio basta con comunicarlo. En cuanto es visible desde la calle o requiere pasar instalaciones por elementos comunes, la comunidad entra en juego. Ante la duda, llevarlo a junta te protege.
¿Quién paga si la instalación es comunitaria?
Solo los propietarios que votaron a favor. La ley impide repercutir el coste a quienes no apoyaron el acuerdo. Quien se descuelgue puede sumarse más adelante pagando su parte actualizada con el interés legal.
Un vecino se queja del ruido después de instalada. ¿Qué puede pasar?
Puede pedir una medición. Lo que se compara no es el dato del catálogo, sino el nivel medido dentro de su vivienda frente a los límites del RD 1367/2007 y de la ordenanza municipal. Si se superan, te tocará corregirlo: reubicación, antivibratorios, pantalla acústica o modo nocturno.
¿Sirve el mismo acuerdo si luego cambio el equipo?
Si sustituyes por otro equivalente y en la misma ubicación, normalmente sí. Si cambias de sitio, aumentas tamaño o alteras la fachada de otro modo, es un supuesto nuevo. Guardar el acta con la descripción del equipo autorizado evita discusiones futuras.
¿Necesito algo más aparte del permiso de la comunidad?
Sí, y se olvida a menudo. La comunidad autoriza el uso de elementos comunes, pero aparte están el trámite municipal —declaración responsable o licencia, según el ayuntamiento—, el registro de la instalación térmica y, en su caso, un aumento de potencia contratada. Cada fase está en la guía de la instalación paso a paso, y si dudas del cuadro eléctrico, en el artículo sobre la potencia eléctrica que exige la aerotermia.
Puntos clave
- El artículo 17.1 LPH menciona expresamente la aerotermia desde marzo de 2026 y exige solo un tercio de propietarios que representen un tercio de cuotas: no hace falta unanimidad ni mayoría simple.
- Ese tercio se calcula sobre el total de la comunidad, no sobre los asistentes a la junta, y quien no vota a favor no paga (pero puede sumarse después abonando su parte con el interés legal).
- Si la unidad exterior va íntegramente en tu elemento privativo y no altera la configuración exterior, el régimen es otro y suele bastar con comunicarlo.
- Los límites de ruido que importan se miden dentro de la vivienda afectada: 30 dB(A) por la noche en dormitorios, y las ordenanzas municipales pueden ser más estrictas.
- Distancia, antivibratorios, orientación del ventilador y modo nocturno resuelven casi todos los conflictos acústicos antes de que existan.
- Un acuerdo denegatorio contrario a la ley puede impugnarse en el plazo de un año, siempre que estés al corriente de pago con la comunidad.
Datos orientativos a agosto de 2026. La normativa de propiedad horizontal es estatal, pero las ordenanzas municipales de ruido, los trámites urbanísticos y los estatutos de cada comunidad varían y pueden imponer condiciones adicionales. Este contenido no sustituye el asesoramiento de un profesional cualificado: antes de llevar una propuesta a la junta o de plantear una impugnación, consulta los estatutos de tu comunidad y, si hay controversia, a un abogado especializado en propiedad horizontal.